{"id":61242,"date":"2020-07-03T17:42:50","date_gmt":"2020-07-03T20:42:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.diariosanfrancisco.com.ar\/?p=61242"},"modified":"2020-07-04T20:33:06","modified_gmt":"2020-07-04T23:33:06","slug":"la-nueva-ley-alquileres-beneficios-los-locatarios-camino-allanado-volver-burlar-la-ley","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.diariosanfrancisco.com.ar\/?p=61242","title":{"rendered":"La nueva Ley de Alquileres: \u00bfbeneficios para los locatarios o camino allanado para -volver a- burlar la ley?"},"content":{"rendered":"

El pasado 30 de junio fue publicada en el bolet\u00edn oficial la Ley 27.551, que modifica en varios aspectos el sistema del contrato de locaci\u00f3n de inmuebles con destino a vivienda. La idea central de los legisladores es cortar con muchas situaciones abusivas que sufren los inquilinos y sus familias, a ra\u00edz de ciertas pr\u00e1cticas ya establecidas como \u201ccostumbres\u201d, y llevadas adelante desde hace a\u00f1os por los locadores y por las inmobiliarias. La mencionada Ley, modifica algunos art\u00edculos del C\u00f3digo Civil y Comercial de la Naci\u00f3n (que entr\u00f3 en vigencia en agosto de 2015), y adem\u00e1s en otros aspectos complementa la regulaci\u00f3n del contrato de locaci\u00f3n. Es decir, es una ley que tambi\u00e9n deber\u00e1 ser considerada como especial y complementaria del C\u00f3digo Civil y Comercial. Es importante destacar que la Ley 27.551 entr\u00f3 en vigencia el 1\/7\/2020, y se aplicar\u00e1 a todos los contratos que se firmen desde ese d\u00eda. Por otro lado, recordamos que hasta el 30\/09 del presente a\u00f1o, se encuentra vigente el Decreto 320\/20, que entre otras cuestiones, congel\u00f3 el precio de alquileres (a opci\u00f3n del locatario) seg\u00fan el canon locativo de Marzo de 2020.<\/p>\n

Veamos cu\u00e1les son las principales modificaciones que trae la nueva Ley:<\/p>\n

    \n
  1. Dep\u00f3sito en garant\u00eda<\/u>:<\/strong> se establece que no podr\u00e1 exigirse un dep\u00f3sito en garant\u00eda mayor al monto equivalente al primer mes de alquiler. Al restituirse el inmueble al locador, \u00e9ste (o la inmobiliaria) deber\u00e1 reintegrar ese dep\u00f3sito, salvo que haya alguna deuda por parte del locatario (por ejemplo, expensas, servicios).<\/li>\n
  2. Plazo m\u00ednimo<\/u>:<\/strong> con la nueva ley el plazo m\u00ednimo ser\u00e1 de tres a\u00f1os (anteriormente era de dos a\u00f1os). Con esto, se busca darle mayor estabilidad a la vida familiar en la misma vivienda, concretamente, un a\u00f1o m\u00e1s en relaci\u00f3n al sistema que nos ven\u00eda rigiendo.<\/li>\n
  3. Reparaciones a cargo del locador<\/u>:<\/strong> en casos de que se necesite que la reparaci\u00f3n se haga de manera urgente, el locatario tiene que notificar al locador, y si en las 24 horas siguientes a la recepci\u00f3n de dicha notificaci\u00f3n, el locador no repara el inmueble, lo podr\u00e1 hacer el locatario, y luego podr\u00e1 reclamarle el gasto al locador (por ejemplo, compensando con los venideros alquileres).<\/li>\n
  4. Impuestos y otras contribuciones<\/u>:<\/strong> el locatario no tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que graven el inmueble, ni las expensas comunes extraordinarias. En muchas ocasiones, los impuestos inmobiliarios se ven\u00edan cargando al locatario, como algo m\u00e1s que abonar aparte del alquiler propiamente dicho y las expensas. Esto ya no se permitir\u00e1, lo cual implica, a priori, un importante beneficio para el inquilino y su familia.<\/li>\n
  5. Resoluci\u00f3n anticipada por parte del inquilino<\/u>:<\/strong> si el inquilino avisa fehacientemente al locador su voluntad de rescindir el contrato, con una anticipaci\u00f3n de al menos tres meses, no abonar\u00e1 multa.<\/li>\n
  6. Otras modificaciones de relevancia<\/u>:<\/strong> I) los contratos de alquiler de inmuebles se deber\u00e1n registrar en AFIP, por parte del locador; II) se establece que las provincias deber\u00e1n establecer mecanismos de resoluci\u00f3n pac\u00edfica de conflictos (mediaci\u00f3n), gratuitos o con bajo costo; III) Garant\u00edas: el locatario debe proponer al menos dos garant\u00edas, que pueden ser un t\u00edtulo de propiedad inmueble, fianza, aval bancario, cauci\u00f3n o garant\u00eda personal del locatario. El locador deber\u00e1 aceptar una garant\u00eda de las propuestas por el inquilino; IV) Intermediaci\u00f3n de locaciones inmobiliarias: s\u00f3lo podr\u00e1 estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario.<\/li>\n<\/ol>\n

    Estos son los principales cambios que trae la nueva Ley de alquileres. En principio, parecen puntos m\u00e1s que beneficiosos para la parte d\u00e9bil del contrato, es decir, para el inquilino. No obstante, hay ciertas inseguridades jur\u00eddicas que se empiezan a abarajar. Fundamentalmente, el temor de que los locadores, propietarios de inmuebles con destino a locaci\u00f3n, burlen el esp\u00edritu de la nueva Ley, cargando de antemano los impuestos inmobiliarios y un plus por eventuales expensas extraordinarias, al canon locativo, lo que se ver\u00eda reflejado en la pr\u00e1ctica con un aumento sustancial del precio del alquiler. Esperemos que esta situaci\u00f3n no ocurra, y que los consumidores (inquilinos) no vean pisoteados una vez m\u00e1s sus derechos. Para evitar estos posibles abusos, debemos estar atentos, leer bien los contratos, si no entendemos algo no tenemos que firmar, por el contrario, hay que sacarse todo tipo de dudas porque una vez plasmada la firma contractual, la discusi\u00f3n se vuelve m\u00e1s compleja. Tambi\u00e9n ser\u00e1 m\u00e1s que trascendente la actuaci\u00f3n activa de las asociaciones de consumidores y usuarios, los grupos de inquilinos unidos, y de los abogados en general, a los fines de difundir los derechos de los locatarios, tratando de lograr que \u00e9stos se encuentren bien preparados y suficientemente informados al momento de celebrar una locaci\u00f3n inmobiliaria.<\/p>\n

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    *OPINI\u00d3N: Por Nicol\u00e1s E. 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