Aunque la incertidumbre derivada de las crisis del Covid-19 es lo que a\u00fan reina en el mercado inmobiliario cordob\u00e9s (como en la mayor\u00eda de los sectores econ\u00f3micos), rasgos de su \u201cnueva normalidad\u201d se empiezan a revelar con fuerza.<\/p>\n
Uno de ellos es la baja de precios de las propiedades en general calculado en d\u00f3lares que ya llega en ciertos casos al 30 y que, para parte de los referentes del sector, antecede a un proceso de sinceramiento: el reemplazo de la moneda norteamericana como referencia directa de los precios a manos de variables \u201cm\u00e1s realista\u201d, como el costo de la construcci\u00f3n y el movimiento de oferta y demanda.<\/p>\n
Esa fue una de las conclusiones compartidas entre los 10 titulares de inmobiliarias de larga trayectoria local que participaron de una mesa virtual organizada por el Colegio Profesional de Inmobiliarios de C\u00f3rdoba (CPI). En ese marco, hombres cuyos apellidos son sin\u00f3nimos de venta, alquiler y administraci\u00f3n de viviendas y locales expusieron su mirada de la coyuntura.<\/p>\n
\u201cEstamos en un momento de reacomodamiento. Hoy hay departamentos que se est\u00e1n ofreciendo un 25 a 30 por ciento por debajo de los valores de marzo, tanto en el Centro como Nueva C\u00f3rdoba\u201d, se\u00f1al\u00f3 Marcelo Merguerian. Se\u00f1al\u00f3 que en igual lapso el d\u00f3lar pas\u00f3 de rondar los 90 pesos en marzo a los 130 y ning\u00fan inmueble registr\u00f3 incrementos de esa magnitud. Pero en relaci\u00f3n a los vaivenes aclar\u00f3: \u201cEn 2001 el costo de construir lleg\u00f3 a estar en 250 d\u00f3lares, y un a\u00f1o despu\u00e9s ese producto se vend\u00eda a mil d\u00f3lares\u201d.<\/p>\n
Y agreg\u00f3: \u201cEl mercado debe acomodarse a la realidad. El que quiera vender un inmueble tendr\u00e1 que bajar el precio\u201d.<\/p>\n
En ese sentido, Joaqu\u00edn Malbr\u00e1n asegur\u00f3 que la inmobiliaria viene \u201cdepurando\u201d de su cartera a aquellos clientes que no aceptan valores racionales para sus propiedades.<\/p>\n
Sergio Villella coincidi\u00f3 en que los precios y detall\u00f3 las magnitudes por \u00e9l relevadas: \u201cEn otros procesos devaluatorios del peso los inmuebles no bajaban m\u00e1s del cinco a ocho por ciento; pero creo que ahora ese proceso ir\u00e1 a fondo. Ya hay bajas de precios de lista en constructoras y propietarios de un 20 y 25 por ciento en d\u00f3lares, pero dir\u00eda que el promedio se ubica en torno al 20 por ciento\u201d.<\/p>\n
Villella destac\u00f3 que desde 2018 los precios en d\u00f3lares ven\u00edan retrocediendo: \u201cEn enero de 2018 un departamento tipo estaba en 1.550 d\u00f3lares el metro cuadrado; a mediados del a\u00f1o pasado hab\u00eda bajado a 1.450 y en marzo era de 1.380 d\u00f3lares\u201d.<\/p>\n
\u201cSoy optimista con lo que vendr\u00e1. Con los precios m\u00e1s bajos, se abre una ventana de oportunidades en los pr\u00f3ximos seis meses. Este mercado conserva la idea del ladrillo como resguardo y adem\u00e1s, a los dos o tres a\u00f1os se recuperan los valores. Los inversores saben eso\u201d, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n
Sus pares coincidieron en que con precios acomodados y una expectativa de rentabilidad m\u00e1s \u201crealista\u201d, las propiedades tienen todas las fichas para captar ahorro en este momento de incertidumbre.<\/p>\n
Alquileres comerciales: recalculando en estado de aislamiento.
\n\u201cMuchos precios que se piden en d\u00f3lares son una locura, no se puede seguir pensando en d\u00f3lares. Nuestra misi\u00f3n en hacer entender a la gente lo que las propiedades valen de verdad\u201d, opin\u00f3 Miguel Mariel, titular de Grupo Esmar, en sinton\u00eda con el resto.<\/p>\n
Por su parte, Sebasti\u00e1n Rodriguez Metayer, a\u00f1adi\u00f3: \u201cLa construcci\u00f3n baj\u00f3 much\u00edsimo sus costos, el producto final deber\u00eda seguir esa l\u00ednea\u201d.<\/p>\n
Donato Latella Fr\u00edas, de la inmobiliaria hom\u00f3nima, fue enf\u00e1tico en relaci\u00f3n a la necesidad de dejar de mirar al d\u00f3lar. \u201cEse es el motivo por el cu\u00e1l los inmuebles est\u00e1n por las nubes y las ventas caen hace a\u00f1os\u201d, marc\u00f3.<\/p>\n
\u201cEn los a\u00f1os \u201890, se necesitaban cuatro a\u00f1os enteros del 100 por ciento de un salario promedio para comprar un departamento de 40 metros est\u00e1ndar. Hoy se necesitan los sueldos de 20 a\u00f1os. Es el momento de tomar par\u00e1metros racionales para fijarlos\u201d, inst\u00f3.<\/p>\n
Otro consenso fuerte entre los inmobiliarios es que el mercado de alquileres comerciales est\u00e1 sufriendo mucho m\u00e1s que el de viviendas y oficinas. Sin embargo, merced a negociaciones, la vacancia no se dispar\u00f3 a\u00fan a los niveles que podr\u00edan esperarse.<\/p>\n
\u201cEn mayo, la reducci\u00f3n de alquileres comerciales promedia el 50 por ciento, y hay casos en que directamente no se abonaron. Aparecieron ofertas de locales comercianles que se ofrecen en comodato por un a\u00f1o, como en el 2001. En Nueva C\u00f3rdoba algunos desocupados se ofrecen a la mitad del alquiler de hace un a\u00f1o\u201d, enumer\u00f3 Sergio Bellomo, cuya inmobiliaria hace foco en el sector.<\/p>\n
El citado 50 por ciento de pago de alquielres comerciales fue convalidado por toda la mesa de inmobiliarios. Merguerian agreg\u00f3 que el 90 por ciento de los propietarios de locales acord\u00f3 con sus inquilinos.<\/p>\n
Y Joaqu\u00edn Malbr\u00e1n destac\u00f3 que la cobranza de alquileres de viviendas est\u00e1 en un 90 por ciento.<\/p>\n
Se negocian bonificaciones de hasta el 100% para que no caigan alquileres.
\n\u201cLo residencial viene bien, la gente est\u00e1 pudiendo pagar. En el caso de los locales los nuestros no sufrieron tanto porque son negocios de cercan\u00eda\u201d; sum\u00f3 Juan Carlos L\u00f3pez de Inmobiliaria Terra.<\/p>\n
Tom\u00e1s Ju\u00e1rez Beltr\u00e1n se\u00f1al\u00f3 que entre muchos desaf\u00edos futuros, el sector tiene la pelea por evitar que la rentabilidad de alquileres se siga erosionando y se afecta la seguridad jur\u00eddica, bien que en su mirada ser\u00e1 impactado negativamente por la aprobaci\u00f3n de la nueva ley de alquileres.<\/p>\n
El proyecto que lograr\u00eda sanci\u00f3n en el Congreso esta semana fue duramente criticado tambi\u00e9n por Virginia Manzotti, presidenta del CPI: \u201cLe tengo temor al \u00edndice porque no es muy claro. Se va a tener en cuenta la inflaci\u00f3n y los perjudicados van a ser los inquilinos. Es una medida demag\u00f3gica. Se est\u00e1 enfocando en que el problema son los propietarios o las inmobiliarias y en realidad hay un d\u00e9ficit habitacional de m\u00e1s tres millones de viviendas\u00bb.<\/p>\n